Nem todos os arrendamentos de imóveis comerciais são iguais. Existem vários tipos de arrendamentos comerciais: arrendamentos brutos, arrendamentos líquidos, arrendamentos percentuais e muitos outros. Cada aluguel tem diferentes requisitos, expectativas e taxas. Alguns incluem custos de manutenção da área comum. Mas quais são essas taxas e o que elas significam para os inquilinos?
Tipos de arrendamentos comerciais
Os senhorios normalmente determinam os termos específicos de um arrendamento comercial. Os aluguéis brutos geralmente cobrem todas as despesas (com exceções) e tendem a custar mais por mês.
Os aluguéis por porcentagem são comuns com proprietários de varejo e exigem que os inquilinos paguem uma porcentagem de seus lucros ao proprietário. Dentro desses aluguéis percentuais, os proprietários podem incluir taxas de manutenção de área comum, que discutiremos em detalhes abaixo.
Muitos complexos de escritórios, incluindo escritórios, médicos, industriais e outras propriedades comerciais, normalmente vêm com arrendamentos líquidos. Em um contrato de locação líquida, os inquilinos pagam um aluguel mensal definido junto com os custos normais para cobrir as operações de rotina do edifício, manutenção e uso da propriedade. Os custos associados a um arrendamento líquido incluem impostos imobiliários, seguro de propriedade e custos de manutenção de áreas comuns.
Os custos associados a um arrendamento líquido incluem impostos imobiliários, seguro de propriedade e custos de manutenção de áreas comuns.
Quais são os custos de manutenção de áreas comuns?
Custos de manutenção de áreas comuns, geralmente reduzidos para CAM, são o principal componente de qualquer arrendamento comercial. Essas taxas cobrem o custo e a manutenção de quaisquer áreas comuns localizadas na propriedade. Em retail parks, essas áreas incluem áreas de reunião, espaço ao ar livre, paisagismo e estacionamento. Prédios de escritórios usam taxas CAM para manter saguões, elevadores, salas de reuniões comuns, banheiros e outros custos de manutenção ou reforma de edifícios.
Alguns os proprietários podem referir-se às taxas do CAM como taxas do fator de carga. Em um Triple Net Lease (NNN), as taxas de CAM constituem um terço desse trio (junto com impostos e seguro). Enquanto os dois últimos fatores tendem a ser razoavelmente padronizados e previsíveis, os encargos do CAM podem variar de mês para mês e de temporada para temporada.
Os custos do CAM permitem que o proprietário repasse os custos de manutenção para os inquilinos (também conhecido como ” por meio de ”custos). Como resultado, você, o locatário, paga certas despesas incorridas pelo proprietário e pelo gerente da propriedade. Os encargos típicos do CAM incluem despesas como serviços de zeladoria, pequenos reparos em edifícios, paisagismo, remoção de neve e outros itens relacionados à manutenção despesas em uma base pro-rata (rateada).
Por exemplo, se houver dez inquilinos alugando espaço em uma propriedade comercial, todos os inquilinos pagam uma parte do custo total do paisagismo. Em muitos casos, os proprietários determinar a parte do CAM que cada locatário paga com base na metragem quadrada do espaço que cada um ocupa. Ou seja, um locatário que ocupa vários andares pagará uma porcentagem de CAM mais alta do que uma empresa que aluga apenas uma parte de um andar.
Dependendo dos termos do arrendamento, te os nants podem pagar taxas CAM fixas ou variáveis. Os inquilinos podem pagar essas taxas de CAM em intervalos diferentes – mensal, trimestral ou mesmo anualmente, dependendo do contrato de aluguel.
Considere estes 7 itens de manutenção de área comum ao negociar um aluguel de escritório comercial
Antes de alugar um espaço comercial, você deve estar ciente dos custos típicos de CAM em que pode incorrer. Neste artigo, examinamos sete itens de manutenção de área comum a serem considerados ao negociar um aluguel de escritório comercial.
Melhorias de capital
Cada propriedade precisa de atualizações e renovações periódicas. Podem ser pequenas melhorias, como correções cosméticas ou pequenos reparos. Em outras ocasiões, os proprietários podem realizar grandes projetos envolvendo melhorias substanciais em uma propriedade. Os proprietários fazem essas melhorias para aumentar o valor da propriedade ou prolongar sua vida útil. Se o proprietário incluir esta despesa no CAM, então você deverá pagar sua parte de quaisquer projetos de melhoria de capital.
No entanto, alguns inquilinos argumentarão que eles não deveriam pagar por projetos que não se beneficiarão eles diretamente. Por exemplo, essas melhorias incluem novos sistemas HVAC, atualizações de telhado ou melhorias de acessibilidade. Embora algumas dessas melhorias beneficiem diretamente o seu negócio, outras não.
Para evitar qualquer confusão ou taxas inesperadas, é muito importante obter o máximo possível de clareza do proprietário sobre as melhorias de capital. Normalmente, você pode negociar os custos do CAM, eliminando sua responsabilidade de ajudar a financiar reformas de edifícios.
Serviços de zeladoria
Os inquilinos comerciais esperam que as áreas comuns das propriedades sejam limpas regularmente. Os proprietários de imóveis comerciais normalmente têm sua própria equipe de zeladoria contratada com uma empresa de zeladoria.Como tal, cada inquilino também deve pagar uma parte das taxas do contrato de zeladoria. Essa taxa também pode incluir o custo de suprimentos de zeladoria.
Serviços de segurança
Como ter uma instalação segura é crucial para proteger as empresas e seus equipamentos, os serviços de segurança fazem parte do CAM. Sistemas de alarmes, pessoal de segurança no local, segurança noturna, juntamente com sistemas de detecção de incêndio e fumaça fazem parte da segurança da propriedade. Uma vez que os inquilinos de uma propriedade comercial compartilham esses serviços, eles geralmente também compartilham as despesas.
Sistemas
Uso de iluminação, encanamento, fiação elétrica, HVAC e outros sistemas dentro de áreas comuns como lobbies, banheiros e elevadores são compartilhados por todos os inquilinos. Assim, esses custos também são compartilhados pelos inquilinos. Ao revisar seu aluguel, pergunte sobre sua parcela desses custos. Normalmente, seu compartilhamento dependerá do espaço alugado. Os inquilinos que ocupam a maior parte da metragem quadrada geralmente pagam a maior parte desses custos.
Taxas de gerenciamento
O gerenciamento de propriedades comerciais requer muito tempo e esforço. Portanto, em vez de administrar propriedades comerciais eles próprios, muitos proprietários contratam empresas de administração de propriedades. Essas empresas lidam com uma ampla gama de serviços, incluindo leasing, operações de construção, comunicações com inquilinos, gerenciamento de construções, manutenção de instalações, relatórios de partes interessadas, serviços financeiros e outros serviços que afetam diretamente o proprietário e os inquilinos. Se o seu senhorio usar um serviço de gerenciamento de propriedade, você e os outros inquilinos provavelmente compartilharão esse custo.
Áreas de estacionamento
Independentemente do prédio comercial, os inquilinos geralmente compartilham os custos das áreas de estacionamento . A propriedade pode ter apenas um estacionamento de superfície ou pode ter um deck de estacionamento. De qualquer maneira, os custos associados à manutenção do estacionamento e da garagem, projetos de repavimentação e equipe de estacionamento geralmente estão incluídos nas taxas do CAM.
Administrativas & Taxas de manutenção
Embora muitos proprietários possam descrever as taxas do CAM em detalhes, alguns podem listar apenas uma “Taxa administrativa” ou “Taxa de manutenção” genérica. Se o contrato de aluguel não estipular claramente os encargos específicos, peça ao proprietário para explicar. Suas taxas de CAM podem estar pagando coisas como licenças, quaisquer custos legais, publicidade, sinalização ou despesas gerais. Você não deve pagar por despesas como taxas de declaração de imposto de renda do proprietário, custos associados à cobrança do aluguel ou outros serviços que beneficiem o (s) proprietário (s).
Se o seu CAM incluir esses encargos, peça para renegociar estes termos. Os especialistas em serviços de locatário aqui na CXRE podem ajudá-lo a negociar um contrato justo para o seu negócio. Contate-nos hoje para saber mais sobre nossos serviços de leasing.
Como calcular as taxas de CAM
Este é um método de cálculo geral e pode não representam suas taxas exatas. Entre em contato com a propriedade diretamente para calcular os encargos CAM exatos incorridos sob seu contrato de arrendamento.
O cálculo dos encargos CAM é bastante simples. Abaixo estão três etapas fáceis para determinar o CAM em seu aluguel.
- Primeiro, descubra a área bruta locável (ABL) da propriedade. Normalmente, você pode obter essas informações com o agente de leasing. A GLA é a metragem quadrada total do espaço alugável na propriedade.
- Em seguida, encontre a metragem quadrada total que você deseja alugar. Você pode perguntar ao agente de locação ou encontrar essas informações online ou em outros materiais de marketing.
- Por último, divida a metragem quadrada do espaço que deseja alugar pela GLA. O valor resultante será a porcentagem de sua parte das taxas totais do CAM. Por exemplo, se você deseja alugar 1000 SF em um prédio de 10.000 SF, sua participação no CAM é de 10% – 1.000 / 10.000 = 0,1 (10%).
O custo variável de Manutenção de área comum
Os custos do CAM irão variar dependendo do tipo de propriedade que você escolher e do tipo de aluguel que você assinar. Se você alugar um espaço em um prédio de escritórios, compartilhará vários custos com seus colegas inquilinos. Por outro lado, certos centros de varejo e parques de escritórios não compartilham comodidades como saguões ou elevadores. Em vez disso, eles compartilham estacionamento, calçadas, paisagismo e outras amenidades.
Antes de assinar um contrato de locação comercial, certifique-se de descobrir exatamente o que as taxas do CAM fazem e não incluem.
Antes de assinar um arrendamento comercial, certifique-se de que um especialista analisa o contrato. Na CXRE, podemos ajudá-lo a navegar em um contrato de locação comercial. Nossa equipe especializada tem décadas de experiência e está pronta para ajudá-lo. Você nunca deve assinar um contrato até saber exatamente quanto estará pagando. Depois de assinar o contrato de locação, ele é legal e vinculativo e não pode ser alterado facilmente.
Entre em contato com nossa equipe especializada em locação antes de assinar seu contrato de locação comercial. Podemos ajudar a proteger sua empresa de custos CAM desnecessários.