O que é uma taxa de origem?
Uma taxa de originação de hipoteca é uma taxa inicial cobrada por um credor para processar um novo pedido de empréstimo. A taxa é uma compensação pela execução do empréstimo. As taxas de originação de empréstimos são cotadas como uma porcentagem do empréstimo total e geralmente estão entre 0,5% e 1% de um empréstimo hipotecário nos Estados Unidos.
Às vezes chamadas de “taxas de desconto” ou “pontos”, especialmente quando equivalem a 1% do valor emprestado, as taxas de originação pagam por serviços como processamento, subscrição e financiamento.
Principais vantagens
- Uma taxa de originação é normalmente de 0,5% a 1% do valor do empréstimo e é cobrada por um credor como compensação pelo processamento de um pedido de empréstimo.
- As taxas de originação às vezes são negociáveis, mas reduzi-las ou evitá-las geralmente significa pagar uma taxa de juros mais alta durante a vida do empréstimo.
- Essas taxas são normalmente definidas antes da execução do empréstimo, e eles não devem ser uma surpresa no momento do fechamento.
Compreendendo as taxas de originação
Uma taxa de originação é semelhante a qualquer pagamento baseado em comissão. Um credor faria $ 1.000 em um empréstimo de $ 100.000 – ou $ 2.000 em um empréstimo de $ 200.000 – se o credor cobrasse uma taxa de 1% para originar o empréstimo. A taxa de originação representa o pagamento pelos serviços iniciais do credor. Às vezes, representa uma porcentagem maior do valor do empréstimo em empréstimos menores, porque um empréstimo de $ 50.000 pode exigir a mesma quantidade de trabalho para o credor que um empréstimo de $ 500.000.
Taxas totais de hipoteca dos credores podem ser comparados usando uma calculadora de hipoteca. Essas taxas são normalmente definidas com antecedência e aumentam repentinamente no fechamento. Eles devem ser listados na divulgação de fechamento.
Taxas de histórico de originação
Os credores frequentemente ganhavam taxas de originação exorbitantes e prêmios de spread de rendimento (YSPs) durante do final da década de 1990 a meados da década de 2000, por vender ao mutuário uma taxa de juros mais elevada. Mutuários com crédito marginal ou renda não verificável eram particularmente visados por credores subprime predatórios. Esses credores costumavam cobrar taxas de originação de até 4% ou 5% do valor do empréstimo e ganhavam milhares de dólares adicionais em YSPs.
O governo aprovou novas leis após o Crise financeira de 2007-08. Essas leis limitavam a forma como os credores poderiam ser compensados.A pressão pública fornecia um incentivo para que os credores controlassem as práticas que os haviam enriquecido durante o boom imobiliário. As taxas de originação diminuíram para uma média de 1% ou menos.
Um mutuário costuma pagar uma taxa de originação mais alta em troca de um taxa de juros mais baixa porque a economia de juros ao longo do tempo excederá a taxa de originação.
Como economizar nas taxas de originação
Taxas de originação de hipotecas pode ser negociável, mas um credor não pode e não deve trabalhar de graça. Obter uma taxa de originação reduzida geralmente envolve conceder algo ao credor. A maneira mais comum de reduzir a taxa é aceitar uma taxa de juros mais alta em troca.
Efetivamente, o credor recebe sua comissão do YSP em vez da taxa de originação. Isso é executado por meio de algo chamado “créditos do credor”. Eles são calculados como pontos negativos em uma hipoteca. Como regra geral, este é um bom negócio para os mutuários apenas se eles planejarem vender ou refinanciar dentro de alguns anos, porque em hipotecas mais longas, o que você paga cumulativamente em juros geralmente supera o que você teria pago uma taxa de originação.
Você pode negociar para que o vendedor da casa pague suas taxas de originação. Isso é mais provável de acontecer caso o vendedor precise vender rapidamente ou esteja tendo problemas para vender a casa. Você também pode negociar com o credor para que a taxa de originação seja reduzida ou dispensada. Isso pode não envolver a aceitação de uma taxa de juros mais alta se, por exemplo, você tiver feito compras e puder apresentar evidências de uma oferta melhor de um credor concorrente.
Além disso, se a hipoteca é para uma grande quantidade e longo prazo e você tem excelente crédito e uma fonte de renda segura, um credor pode achar seu negócio atraente o suficiente para economizar taxas.
Finalmente, sempre certifique-se de verificar o que exatamente constitui a taxa de originação. Alguns credores agregam outras taxas, como taxas de aplicação e processamento, nele. Se for esse o caso, peça a isenção dessas taxas agrupadas.