Descripción general
La posesión adversa es una doctrina según la cual una persona en posesión de una tierra propiedad de otra persona puede adquirir título de propiedad, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos de derecho consuetudinario y el poseedor adverso esté en posesión durante un período de tiempo suficiente, según lo definido por un estatuto de limitaciones.
Requisitos de derecho consuetudinario
Los requisitos del derecho consuetudinario han evolucionado con el tiempo y varían entre jurisdicciones. Por lo general, para que un poseedor adverso obtenga el título, su posesión de la propiedad debe ser:
- Continua: un solo poseedor adverso debe mantener la posesión continua de la propiedad. Sin embargo, la continuidad puede mantenerse entre los sucesivos poseedores adversos si hay intimidad entre ellos.
- Hostil – En este contexto, «hostil» no significa «antipático». Más bien, significa que la posesión infringe los derechos del verdadero propietario. Si el verdadero propietario consiente o da licencia para el uso de la propiedad por parte del poseedor adverso, la posesión no es hostil y no es realmente una posesión adversa. Los inquilinos no pueden ser poseedores adversos de la propiedad alquilada, sin importar cuánto tiempo la posean.
- Abierta y notoria: la posesión debe ser obvia para cualquiera que se moleste en mirar, a fin de advertir al verdadero propietario de que un intruso está en posesión. No se tendrá éxito con una reclamación de posesión adversa si es secreto.
- Real: el poseedor adverso está en posesión de la propiedad de otra persona. El verdadero propietario tiene una causa de acción por allanamiento, que debe perseguirse dentro del estatuto de limitaciones.
- Exclusivo: el poseedor adverso no comparte el control de la propiedad con nadie más (a menos que esté en privado con él mismo). Excluye a otros de la posesión, como si fuera el propietario real.
Estatuto de limitaciones
Un estatuto típico requiere la posesión por 7 años, si está bajo el color del título, o 20 años si no. Sin embargo, el umbral varía según la jurisdicción.
Conclusión
Un mnemotécnico puede ayudar a recordar los elementos de la posesión adversa: piense en ello como una propiedad incipiente que se convierte en «CHOATE». Es decir:
- Continuo
- Hostil
- Abierto
- Actual
- durante el período requerido de Tiempo (el estatuto de limitaciones)
- Exclusivo
Relacionado
Ver también:
- uso de la tierra
- tomas
- servidumbre
- dominio eminente
Última actualización en junio de 2017 por Stephanie Jurkowski.